Smart-city : mise en place d’une gouvernance adaptée à l’économie du partage
Benjamin FICQUET
La ville de demain est une ville à énergie positive, une ville verte, une ville de proximité où les services, les usages et les ressources sont mutualisés dans l’intérêt de tous. La ville de demain devient un lieu d’échange où se tissent de nouveaux liens économiques, sociaux et environnementaux. De cette évolution urbaine, résultent de nouveaux modèles économiques, de nouvelles formes de partenariat entre acteurs publics et privés, propriétaires, résidents, usagers...
L’Eco-gestionnaire
Les parties prenantes d’un ensemble immobilier sont aujourd’hui invités à réfléchir à une nouvelle échelle pour envisager des responsabilités « hybridées » et coproduire de nouveaux services. Il existe de nombreux sujets pouvant lier les immeubles, les propriétaires entre eux : énergétiques (production, consommation, stockage, …), environnementaux (pollutions, espaces verts, …), mobilités (autopartage, parking partagé, nouvelles mobilités…) sociaux (services communs aux occupants), digitaux (gestion des données d’un point de vue administratif et juridique), etc.
Ces services d’intérêt collectif multiples sont à l’origine d’un modèle de gouvernance adapté que nous avons imaginé au sein d’un groupe de travail piloté par Icade et composé de l’étude Cheuvreux, Efficacity, l’Agence Parisienne du Climat, Paris Habitat, Foncia, Caisse de dépôts et consignations.
Nous souhaitons adapter les missions « classiques » du futur gestionnaire de la structure juridique de gouvernance du quartier (property manager, administrateur de biens, syndic) en faveur d’un quartier inclusif et durable. Il s’agit pour nous de garantir sur la durée les performances environnementales de l’espace (écologiques, énergétiques, économie circulaire.), les services innovants et les solutions durables pour une smart city. C’est le rôle de l’Eco-gestionnaire : coordonnateur de proximité qui pilote localement l’ensemble de services mutualisés, et collaboratifs pour l’immobilier.
L’Eco-gestionnaire répond aux besoins des ensembles immobiliers nécessitant une structure de gouvernance de type Association Syndicale Libre (ASL) ou Union de Syndicats (US) en accord avec l’ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires (ASP), le décret n° 2006-504 du 3 mai 2006, l’article 29 de la loi du 10 juillet 1965 et les articles 63 et 63-4 du décret du 17 mars 1967. Ces structures ont la capacité juridique, par la réunion des propriétaires, d’œuvrer dans l’intérêt des fonds groupés de ces propriétaires.
Soumise au principe de spécialité qui lui interdit de réaliser un acte qui ne rentre pas dans son objet, Il est essentiel de prévoir dès la conception et élaboration de la documentation juridique de ces nouveaux quartiers les services d’intérêt collectif utiles à tout ou partie des membres.
Les statuts de ces ASL et US fixeront les modalités de fonctionnement : organe de direction, règles de majorité, adhésion, etc. Dès lors que la vocation de l’ASL et de l’US est de répondre à un intérêt collectif par la mutualisation des moyens lui permettant de réaliser certaines opérations, celles-ci se trouveront facilitées par un périmètre cohérent évitant l’émiettement.
Participation des occupants (non membres) à la gouvernance
Les textes permettent en droit positif d’associer l’ensemble des utilisateurs d’un site, en ce compris les occupants et locataires, à la gestion commune des espaces et équipements, à la mise en œuvre de politiques de développement durable, etc.
À cet effet, il peut être envisagé de prévoir aux termes des statuts de l’ASL et de l’US, la création d’un organe consultatif regroupant les occupants du site et qui aurait pour mission de donner son avis sur les projets portés par ces groupements, préalablement à toute prise de décisions sur ces sujets par les membres de ces groupements en assemblée générale.
Compte tenu de la grande liberté conférée au rédacteur d’acte, pour les statuts d’ASL et d’US, les modalités de fonctionnement de cet organe consultatif pourraient être adaptées en fonction des particularités propres à chacun des groupements concernés.
Dès lors nous pouvons envisager un ilot où la concertation est réelle sur la durée aux bénéfices des communautés présentes. Une concertation propice à la ville Smart.
Un métier à venir, mais qui existe déjà !
L'intérêt du poste d'éco-gestionnaire est déjà expérimenté à Paris (19ème), au sein de l’ensemble immobilier MacDonald de 165.000 m2, comprenant 1.200 logements, des bureaux, un centre commercial, un collège, une école, un gymnase, une crèche, ainsi que l'un des plus grands incubateurs de start-ups d'Europe : Le Cargo.
Trois éco-gestionnaires y ont pour mission d'identifier les services communs mutualisables selon les besoins et les souhaits exprimés par les utilisateurs. Agriculture urbaine sur toiture, entretien optimal des parties communes, installation de parking vélo, … chaque besoin exprimé remonte jusqu'à l'éco-gestionnaire, qui veille aux conditions de sa mise en œuvre dans un cadre de dialogue nouveau entre propriétaires et occupants.
Le périmètre d'intervention de l'éco-gestionnaire est évolutif
Le métier d'éco-gestionnaire est susceptible de jouer un rôle de premier plan dans les éco-quartiers, tout comme dans les îlots d'habitats déjà existants. Et pour cause : la rénovation énergétique va s'imposer. L'éco-gestionnaire permettra de mutualiser les efforts, et donc les coûts pour les habitants.
Son périmètre d'intervention sera évolutif, selon les idées exprimées par les habitants : potager urbain, atelier de réparation partagé, services de conciergerie, suivi des personnes vulnérables, demande de concertation, détermination du modèle économique des services locaux… il n'y a pas de limite !
Tableau 1. Services d’intérêt collectif.
- Site Icade : http://www.icade.fr/
- Publication de l’étude Cheuvreux : http://www.cheuvreux-notaires.fr/bulletins/cheuvreux-biodiversite.pdf
Auteurs :
- Benjamin FICQUET – Directeur des transitions environnementales chez ICADE MANAGEMENT | FONCIERE TERTIAIRE
- Josephine BRUNE – Responsable des projets de transitions environnementales chez ICADE MANAGEMENT | FONCIERE TERTIAIRE
en cliquant ici.